도시정비법상 임원 자격 요건에 대해

변호사 김수환

◇ 들어가며

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 2019년 4월 23일 개정으로 조합의 임원 자격 요건을 강화한바 있다. ‘거주 또는 보유 요건’을 둬 정비사업 관련 비리를 근절하고자 함이 입법 취지다.

따라서 2019년 10월 24일(위 개정 법률의 시행일) 이후 조합 임원을 선임하는 경우부터(부칙 제3조), 도시정비법상 재개발·재건축정비사업 그리고 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로주택·소규모재건축 정비사업의 조합 임원은 ① 정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주(또는 영업, 이하 같음) 기간이 1년 이상이거나(or) ② 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축의 경우 건축물 및 부속 토지)를 5년 이상 소유해야 비로소 자격 요건을 갖춘 것이 된다(제41조 제1항 제1‧2호, 한편 조합장의 경우 위 요건에 더해 선임일부터 관리처분계획인가일까지 해당 정비구역 내에서 거주 또는 영업을 유지해야 한다).

이 경우 위 3년 내 1년 이상 거주하거나 5년 이상 소유해야 한다는 요건의 해석이 분분한 경우가 더러 있다. ‘거주 요건의 충족을 위해 반드시 선임일 당시에도 거주해야 하는지 여부’ 그리고 ‘거주 또는 소유 요건의 충족을 위해 피상속인 또는 증여인의 거주 또는 소유 기간을 합산할 수 있는지 여부’가 그것이다.

◇ 거주 요건 충족을 위해 반드시 선임일 당시 거주해야 하는지 여부

거주 요건 충족(선임일로부터 3년 이내 1년 이상 거주)과 관련해 가장 문제되는 것은 반드시 선임일 당시에도 정비구역 내 거주하고 있어야 하는지 여부다. 2019년 4월 23일 개정되기 전 도시정비법은 조합 임원의 거주 또는 소유 요건에 대해 아무런 규정을 두지 않고 이를 정관에 위임했다. 2006년 국토교통부가 배포한 재건축정비사업조합 표준정관안은 도시정비법에 규정이 없음에도 조합임원의 자격으로 거주 또는 소유 요건을 규정해 뒀었고, 이에 많은 정비사업조합이 위 규정을 차용해 정관을 제정해 왔다.

그런데, 위 표준정관안은 거주요건에 대해 ‘피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년 이내 1년 이상 거주하고 있는 자’라고 규정하고 있었으나(따라서 대부분의 조합들이 위 기재와 같은 정관 규정을 뒀다), 2019년 4월 23일 개정된 도시정비법은 거주요건에 관해 “정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것”이라고 규정하게 됐다.

즉, 개정된 도시정비법 규정은 ‘정비구역에서 거주하고 있는 자로서’라는 요건을 추가하게 됐고, 이는 해석상 당연히 ‘1년 이상 거주’뿐만 아니라 ‘선임일 당시에도 정비구역에 거주’해야 비로소 조합 임원의 자격 요건을 갖춘 것이라고 봐야 한다.

같은 취지에서 법원 역시 위 규정의 문언 해석상 선임일 직전 3년 내 1년 이상 거주한 자라고 하더라도 선임일 당시 정비구역에서 거주하고 있지 아니한 자는 조합 임원의 자격 요건을 충족하지 못했다고 판단한 바 있다(서울고등법원 2022. 5. 26. 선고 2022나2005329 판결).

한편, 2019년 4월 23일 도시정비법의 개정 전 대부분의 조합 정관은 국토교통부의 표준정관안에 따라 ‘피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년 이내 1년 이상 거주하고 있는 자’라고만 규정하고 있었으므로, 위와 같은 해석은 그간 법원이 피선출일 당시 사업시행구역 안에서 거주할 필요는 없다고 판시해 왔던 것과 구별해야 한다(서울중앙지방법원 2012. 1. 12. 선고 2011가합72436 판결).

다시 말해, 2019년 4월 23일 개정 도시정비법 적용 이후 조합의 임원이 거주 요건을 충족하기 위해서는 종전 정관 규정에 따른 법원의 해석(위 2011가합72436 판결)과 달리 선임일 당시에도 정비구역에서 거주하고 있어야 한다는 것이므로 주의가 필요하다.

◇ 거주 또는 소유 요건의 충족을 위해 피상속인 또는 증여인의 거주 또는 소유 기간까지 합산할 수 있는지 여부

거주 또는 소유 요건이 피상속인 또는 증여인의 거주 또는 소유 기간까지 합산할 수 있는지 여부에 대해서는 도시정비법에 아무런 규정이 없으므로 결국 해석의 문제가 남는다.

먼저 소유 요건에 관해 보면, 법원은 ‘5년 이상 소유’의 문언상 ‘소유’라 함은 등기부상 명의를 보유하고 있는 자만을 의미하고, 민법 제186조가 ‘부동산의 득실변경은 등기해야 효력이 발생한다’고 규정하고 있으므로, 소유자 외에 소유자와 동일한 세대를 이뤄 같은 이해관계를 가지는 자인 배우자의 경우도 위 ‘5년 이상 소유’에 포함된다고 볼 수 없다고 판단했다(위 서울고등법원 2022. 5. 26. 선고 2022나2005329 판결의 하급심인 서울중앙지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020가합607612 판결).

그런데, 2019년 4월 23일 도시정비법 개정 전 하급심은 위와 같은 판단과 달리 ‘피선출일 현재 사업시행구역 안의 주택 등에 2년 이상을 구분소유자로서 거주한 조합원’을 조합 임원 선임의 요건을 둔 정관(규약)의 규정 해석과 관련해 “위와 같은 구분소유자라 함은 단순히 등기부상 명의를 보유하고 있는 자만을 의미하는 것이 아니라 등기명의자와 동일한 세대를 이뤄 실질적으로 같은 이해관계를 가지는 자(예 : 배우자)까지도 포함하는 개념"이라고 판단한 바 있어(인천지방법원 2004. 10. 20. 선고 2004가합2256 판결), 그 구별이 필요하다.

위 판례가 서로 배치되는 것으로 보이지만, 2019년 4월 23일 개정된 도시정비법이 ‘5년 이상 소유’ 요건을 두고 그 입법취지를 정비사업 관련 비리의 근절임을 명백히 한 이상, 이제 위와 같은 소유 요건은 소유자에 한해 인정되고 배우자와 같은 실질적 이해관계를 같이 하는 자는 포함되지 않는다고 봄이 상당해 보인다.

또한 거주 요건의 승계 역시 마찬가지로 ‘거주’라는 행위가 사실행위로서 그 지위의 승계나 양도가 되지 않는다고 봐야 한다는 점에 비춰보더라도 피상속인 또는 증여인의 종전 거주기간을 합산할 수는 없다고 봐야 할 것이다.

출처 : 도시뉴스(http://www.dosinews.com)

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