조합원 분양신청 절차 관련 주요 쟁점

변호사 김수환

∥ 들어가며

정비사업조합의 사업시행계획이 인가․고시로써 정해지면 조합원 분양신청 절차를 통해 조합원들의 종후 자산을 파악하고 이를 토대로 관리처분계획을 수립해 각 조합원별 분담금을 정하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 사업시행계획인가․고시가 있은 날부터 120일 내 종전자산, 분담금의 추산액, 분양신청기간 등 사항을 토지등소유자에게 통지할 것을 규정하고 분양신청기간은 통지일로부터 30일 이상 60일 내로 하되, 한 차례만 연장할 수 있도록 규정하면서 연장기간을 20일의 범위에서 할 것을 정하고 있다(제72조 제1항 및 제2항).

이와 같은 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않는 토지등소유자는 분양신청기간 만료일 다음날부터 종전 조합원의 지위를 상실해 현금청산자의 지위를 득하게 되므로, 조합원 분양신청의 방법 및 절차는 토지등소유자의 재산권에 본질적인 영향을 미치는 행위로써 그 중요도는 두말할 나위 없을 것이다.

그런데 사업진행 과정상 종전자산평가 등을 마무리하지 못해 사업시행계획 인가․고시일로부터 120일 내 분양신청의 통지를 할 수 없는 경우나, 조합의 특수한 사정으로 인해 분양신청기간을 20일 초과해 할 수밖에 없는 경우가 있을 수 있다.

아래에서는 분양신청 방법 및 절차에 관한 도시정비법 규정 중 어느 것이 강행규정인지, 아니면 단순한 훈시규정(=위반하더라도 그 위반 행위의 효력에는 영향을 미치지 아니하는 규정)에 불과한지를 살펴보도록 하겠다.

∥ 사업시행계획인가․고시일로부터 120일 내 분양신청 통지 규정(=훈시규정)

사업시행계획 인가․고시일로부터 120일 내 토지등소유자에게 분양신청을 통지하고 분양신청을 공고하도록 한 규정이 강행규정인지 아니면 단순한 훈시규정에 불과한지에 관해 법원은 “분양신청 통지기간을 준수하지 못한 경우에 그 위반의 정도나 경위, 그로 인해 조합원들의 권리·의무에 미치는 영향 등과 무관하게 그 분양신청 절차와 뒤따르는 관리처분계획이 모두 위법하다고 하게 되면, 주택재개발정비사업조합으로 하여금 사업시행인가를 다시 받은 후에 분양신청 절차를 재차 진행하도록 하는 결과를 초래하고, 이는 재산권이나 분양신청절차에서 합리적인 의사결정을 할 권리 등 조합원들의 권리·의무에 미치는 영향에 비해 주택재개발정비사업조합에 과도한 절차의 반복을 요구하는 것이 돼 부당하므로, 구 도시정비법 제46조 제1항 및 피고 정관에서 정한 분양신청의 통지기간은 훈시규정으로 봄이 타당하다”고 판시함으로써, 해당 규정은 ‘훈시규정’이고 설사 위 기간을 도과해 분양신청의 공고를 하더라도 이를 전제로 수립된 관리처분계획은 적법하다고 판단하고 있다(광주고등법원 2020. 4. 24. 선고 2019누12530 판결).

∥ 분양신청기간(최초 30일 ~ 60일, 연장 20일의 범위 내)(=훈시규정)

분양신청기간을 최초 30일에서 60일의 범위에서 하도록 하고, 연장 시 20일의 범위에서 연장하도록 한 도시정비법 규정이 강행규정인지 여부에 관해 법원은 위 분양신청 통지 기한에 관한 규정과 마찬가지로 “이러한 분양신청 통지기간을 준수하지 못한 경우 그 위반의 정도나 경위, 그로 인해 조합원들의 권리의무에 미치는 영향 등과 무관하게 그 분양신청절차와 뒤따르는 관리처분계획이 모두 위법하다고 하면, 주택재개발정비사업조합으로 하여금 사업시행인가를 다시 받은 후에 분양신청절차를 재차 진행하도록 하는 결과를 초래하고, 이는 재산권이나 분양신청 절차에서 합리적인 의사결정을 할 권리 등 조합원들의 권리·의무에 미치는 영향에 비해 주택재개발정비사업조합에 과도한 절차의 반복을 요구하는 것이 돼 부당하므로, 구 도시정비법 제46조 제1항 및 원고조합 정관에서 정한 분양신청의 통지기간 등은 훈시규정으로 봄이 타당하다. 따라서 비록 원고조합이 사업시행변경인가일로부터 60일이 지난 시점에 분양신청 통지를 했다거나 분양신청 기간이 위 조항에서 규정한 기간을 초과했다고 하더라도 이는 훈시규정 위반에 불과하므로, 이와 같은 사정만으로 이 사건 관리처분계획이 절차적으로 위법하다고 할 수 없다”고 판단해 각 60일(최초 분양신청기간)과 20일(연장 분양신청기간)을 초과해 한 분양신청기간의 설정은 위법하지 않고 이를 토대로 한 관리처분계획은 적법하다고 판단한바 있다(수원지방법원 안산지원 2020. 8. 20. 선고 2018가합8252 판결).

∥ 토지등소유자들에게 종전자산, 분담금의 추산액 등을 개별 통지하도록 한 규정(=강행규정)

그러나, 여전히 토지등소유자들에 대한 분양신청의 ‘개별 통지의무’는 토지등소유자들의 지위를 정하는 중요한 절차이기 때문에 강행규정이라는 점을 명심할 필요가 있다.

대법원 역시 “분양신청에 관한 통지 절차를 제대로 거치지 않고 수립한 관리처분계획은 위법하다”고 판단하고 있고(대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결 등), 설사 조합원이 신고한 주소지로 등기우편이 도달하지 않더라도 조합 정관에 따라 추가 발송(권리․의무의 통지 방법에 관한 규정, 일반적인 조합의 정관은 1회 등기우편 발송 및 추가 1회 일반우편 발송하도록 규정하고 있다)하는 등 조합으로서 통지의무에 최선을 다해야 비로소 관리처분계획이 적법하다고 판단하고 있다(서울고등법원 2013. 6. 20. 선고 2012누30259 판결 등).

출처 : 도시뉴스(http://www.dosinews.com)

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