투기과열지구 조합원 지위 양도 예외 조항에 관한 해석의 문제 (1)

변호사 김수환

◇ 들어가며 

_{지난 2025. 10. 15. 정부가 「주택시장 안정화 대책」의 일환으로 서울 전지역 및 경기 과천시, 광명시 등 12개 지역을 투기과열지구로 지정함에 따라 기존 강남, 서초, 송파, 용산에만 적용되던 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고만 함)상 조합원 지위 양도 금지 규정은 서울 전역·경기 일대로 확대되었다. 해당 지역에서 조합원들은 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후 원칙적으로 조합원 지위를 양도할 수 없게 되었}​_{고(도시정비법 제39조 제2항 본문), 다만 투기와 거리가 멀다고 판단되는 특정 거래에 대해서는 위 각 제한 기간에도 불구하고 지위 양도가 예외적으로 허용되어 오고 있다(같은 항 단서).}

문제는 이와 같은 ‘투기와 거리가 멀다고 판단되는 특정 거래’ 즉 도시정비법 제39조 제2항 단서에 따른 예외규정의 적용 여부에 관하여 여전히 서로 다른 해석이 가능하다는 점이다. 일선에서 대표적으로 적용되고 있는 예외 조항은 (1) 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유 및 5년 이상 거주한 경우(단서 제4호 및 시행령 제37조 제1항), (2) 사업시행계획인가일로부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자의 착공 전 양도한 경우(단서 제7호 및 시행령 제37조 제3항 제2호), (3) 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하고 소유하고 있는 자가 양도한 경우(단서 제7호 및 시행령 제37조 제3항 제3호) 등이 있는데, 자신의 물건을 양도하고자 하는(그리고 당연히 조합원 지위를 함께 양도하고자 하는) 기존 조합원들(조합설립 전 토지등소유자들)은 위 규정의 해석에 관하여 첨예한 이해관계를 가지고 있다.

이는 정부가 2026. 5월 시행을 예고한 「다주택자 양도세 중과」에 따라 부풀려진 다주택자들의 주택 처분 수요와 「토지거래허가」라는 행정·사법적 제한이 함께 중첩되면서 논쟁이 극대화 되고 있는데, 관련 판례는커녕 참고할 만한 가이드라인도 존재하지 않아 매매 당사자들은 서로 다른 관점에서의 해석을 두고 갈팡질팡하고 있다. 이는 곧 문언 그대로의 해석에 충실할 것이냐, 아니면 투기과열지구에서의 조합원 지위 양도 금지 제도의 취지에 충실할 것이냐의 문제이다. 대표적인 사례 세 가지를 살펴보자.

◇ '1세대 1주택자로서 10년 이상 소유 및 5년 이상 거주 요건'을 부부간 증여에서도 엄격히 해석할건지

만약 정비구역 내 1주택자인 부부가 어느 일방은 10년 소유, 5년 거주 요건을 충족하나, 다른 일방은 10년 소유 요건을 충족하지 못한 경우를 들어보자. 부부는 5년 이상 생활·경제공동체로서 정비구역 내 주택에서 거주하여 왔으나 조합설립인가 또는 관리처분계획인가 이후 어느 일방이 단독소유한 주택의 지분을 다른 일방에 증여한 경우 증여를 받은 배우자로부터 주택을 양수한 자는 조합원 지위를 상실하게 되는 것일까(양수인이 조합원 지위를 상실한다는 것은 결국 자유로운 매매가 제한된다는 점에서 조합원 지위에 사실상 제한이 발생하게 되고 이는 곧 매매가격, 매매가능시점에 영향을 주는 것으로 소유자로서는 실로 중차대한 일이다).

종전 이와 같은 사례에서 대부분의 실무자들은 조합원 지위는 분리되지 않기 때문에 대표조합원이 도시정비법 및 그 시행령상 지위 양도 금지의 예외 조항에 해당하기만 한다면 조합원 지위 양도에는 아무 문제가 없다고 판단해 왔다. 그런데 대법원이 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결을 선고함에 따라 조합원 지위 양도 금지 규정(강행규정)에 따른 조합원 지위의 분리가능성을 시사하면서 일선 실무자들은 물론 인가청까지 그 처리에 관해 골머리를 앓고 있다. 인가청들은 위 판결 시점 전후로 기존 대표조합원만을 기준으로 양도금지 규정을 판단해 오던 방침을 폐기하고(조합원 지위의 불가분성을 전제로 함), 각각의 공유자들을 모두 양도금지 규정의 대상으로 분리하여 판단한다고 공언하였고, 현재의 실무 역시 이와 같은 인가청의 유권해석대로 지위 승계 여부를 판단해오고 있다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)