재건축조합 토지등소유자의 조합설립동의서 제출 기한

변호사 김수환

◇ 들어가며 

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고만 함)상 재건축사업은 강제가입제를 취하는 재개발사업과 달리 재건축조합설립에 동의한 토지등소유자들만이 참여하는 정비사업이다. 따라서 재건축조합은 조합설립동의서를 제출하지 아니한 토지등소유자에 대해서는 분양신청기간이 도래하기 전 매도청구소송을 통해 정비구역 내 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 확보하게 된다. 이 때 조합설립인가 이후 재건축조합의 토지등소유자들은 조합설립에 동의할 수 있을까? 조합설립에 동의할 수 있다면 언제까지 조합설립에 동의할 수 있으며 이에 대하여 조합은 반드시 동의를 받아주어야 하는 것일까?

◇ 매도청구소송 판결 확정 이후 조합설립동의서 제출 가능 여부 

2006년 국토교통부가 배포한 재건축조합 표준정관(제9조 제1항)과 2024년 서울특별시가 제정·고시한 재건축조합 표준정관(제10조 제1항)에 따르면, 재건축조합의 조합원은 조합설립동의서를 제출한 자로 하되 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자는 분양신청기간 종료일까지 조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다.

따라서 해당 정관 규정을 채택한 대부분의 경우 매도청구소송이 제기되어 소가 계속 중에 있다고 하더라도 아직 정비구역 내 구분소유권을 여전히 소유하고 있는 토지등소유자는 분양신청기간 종료일까지 조합설립동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있고, 토지등소유자가 소송 계속 중 조합설립동의서를 제출하게 된다면 재건축조합은 해당 구분소유권에 대하여 매도청구권을 행사할 수 없다고 법원은 판단하고 있다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다237234, 2022다237241 판결 등).

그렇다면 매도청구소송 판결이 확정된 경우에는 어떠할까. 매도청구소송 판결이 선고되어 확정되더라도 매매대금을 지급하기 전까지 재건축조합은 소유권을 이전할 수 없으므로 토지등소유자는 여전히 정비구역 내 구분소유권을 가진 토지등소유자에 해당한다. 이에 관하여 대법원은 지난 2023. 6. 1. 선고 2022다232369 판결로 위 정관 규정을 근거로 매도청구소송 판결이 선고되어 확정되었다고 하더라도 조합이 토지등소유자에게 매매대금을 지급하지 않고 소유권이전등기절차를 이행하지 아니하여 토지등소유자가 소유권을 보유하고 있는 동안에는 토지등소유자는 분양신청기간까지 조합을 상대로 조합설립에 동의함으로써 조합원이 될 수 있다고 판단한바 있다.

보통 매도청구소송 판결이 확정되더라도 관리처분계획인가를 받아 토지확보를 위한 사업비를 온전히 융통할 수 있는 단계에 이르기 전에는 재건축조합은 매도청구소송 판결에 따른 판결금(매매대금)을 지급하지 못하므로 소유권이전등기를 완료할 수 없다. 즉 현실적으로 재건축조합은 관리처분계획 수립을 위한 분양신청기간 전까지는 토지등소유자의 조합설립동의에 응할 수밖에 없는 것이다.

◇ 분양신청기간 만료 이후 조합설립동의서 제출 가능 여부 및 미동의자에 대한 분양신청 통지 의무 여부

그렇다면 이러한 미동의자가 분양신청기간 만료 이후에 조합설립동의서를 제출한다면 조합은 이에 대하여 응할 의무가 있을까? 앞서 본 정관 규정에 따르면 미동의자는 ‘분양신청기간 종료일까지’ 조합설립동의서를 제출하고 조합원이 될 수 있도록 규정하고 있으므로 분양신청기간 만료일 이후에는 만료일 다음 날부터 현금청산대상자의 지위를 확정적으로 취득한다고 할 것이고 더 이상 조합설립동의서를 제출하더라도 조합원의 지위를 득할 수는 없다.

그렇다면, 재건축조합으로서는 분양신청기간 종료일 전까지 조합설립 동의서를 제출함으로써 조합원의 지위를 득할 수 있는 토지등소유자에게 ‘분양신청의 통지’를 하여야 하는지 의문이 생길 수 있다. 도시정비법 제72조 제1항은 조합으로 하여금 사업시행인가 고시일로부터 90일 내에 분양신청기간, 장소, 방법 등 분양신청절차에 관한 사항을 ‘토지등소유자’에게 통지하도록 규정하고 있고, 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자는 해당 기간 내에 조합설립 동의와 분양신청을 완료함으로써 현금청산대상자가 아닌 조합원의 지위를 득할 수 있기 때문에 이러한 미동의자에게도 분양신청절차에 관한 통지를 할 의무가 있는지 여부가 문제되는 것이다.

이에 관하여 최근 서울행정법원은 도시정비법 제72조 제1항에서 재건축조합이 분양신청절차에 관한 통지를 하여야 할 대상인 ‘토지등소유자’의 의미를 ‘조합원인 토지등소유자’로 한정하여 해석함으로써 분양신청의 통지 당시 조합설립동의서를 제출하지 아니한 미동의자에 대하여는 분양신청에 관한 통지를 할 필요가 없다고 판단한바 있다(서울행정법원 2026. 5. 29. 선고 2025구합44380 판결).

생각건대 (1) 임의가입제를 취하고 있는 재건축조합의 조합원은 조합설립에 동의한 자에 한한다는 점(도시정비법 제39조 제1항), (2) 법원은 재건축조합의 창립총회에서 미동의자에게 총회의 소집 통지를 하지 않았더라도 조합설립인가 내지 창립총회에 하자가 있다고 보기 어렵다고 판단하고 있는 점(서울고등법원 2014. 9. 25. 선고 2014누3589 판결 등), (3) 도시정비법이 분양신청기간, 방법 등 절차에 관하여 토지등소유자에게 개별 통지하도록 규정하고 있을 뿐만 아니라 일간신문에 공고하도록 규정하고 있어 통지 대상이 아닌 자 역시 이를 파악할 수 있다는 점(제72조 제1항 및 같은 법 시행령 제59조 제2항) 등의 사정을 종합하여 본다면, 비록 미동의자가 분양신청기간 중 조합설립 동의서를 제출하여 조합원이 될 가능성이 있다고 하더라도 조합이 분양신청 절차를 통지할 의무까지는 없다고 보는 것이 논리상 당연하다고 할 것이다. 

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)