투기과열지구 내 조합원 지위 양도 예외 규정의 해석 - 1세대 1주택자로서 

소유 및 거주 기간 충족에 관하여

변호사 김수환

◇ 들어가며 

투기과열지구 내 재건축조합의 경우 조합설립인가 후, 재개발조합의 경우 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원 지위를 양수할 수 없다(도시 및 주거환경정비법 제39조제2항 본문). 이는 투기과열지구 내 부동산에 대한 투기수요를 차단하기 위함인 바(대법원 2008.4.24. 선고 2007두25855 판결 등), 투기수요와 관련이 없는 일정 형태의 매매에 관하여는 그 단서로서 조합원 지위 양도가 가능하도록 규정하고 있다. 그 대표적인 것이 바로 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 일정 소유기간(10년 이상) 및 거주기간(5년 이상)을 충족한 경우이다(도시정비법 제39조제2항 단서 제4호, 같은 법 시행령 제37조제1항). 이 때 투기수요와 관련 없는 ‘1세대 1주택자로서 10년 이상 소유 및 5년 이상 거주한 자’에 관한 판단기준에 대해서는 이를 명시적으로 규정하고 있지 아니하므로 이를 유형에 따라 살펴보도록 한다.

◇ 10년 소유, 5년 거주기간 동안 1세대 1주택의 지위를 유지하여야 하는지 

우선 ‘10년 소유 및 5년 거주’의 각 기간 동안 1세대 1주택자의 지위를 유지하여야 하는 것일까. 도시정비법이 투기과열지구에서 일정 시점 이후에는 정비구역 내 건축물 및 그 부속토지를 양수하더라도 조합원 지위를 취득할 수 없도록 제한하면서 동시에 양도인이 1세대 1주택자로서 일정한 요건을 갖춘 경우에는 예외적으로 양수인의 조합원 지위를 인정하는 것은 투기과열지구 안에서 대상 부동산의 양수인에 대하여 조합원 지위를 불인정함으로써 투기수요를 차단하는 것에 그 일차적인 목적을 두면서, 조합원이었던 자가 1세대 1주택자로서 일정기간 이상 소유 및 거주하였던 주택을 양도하는 경우에는 그 양수인에게 조합원 지위를 인정하여 줌으로써 조합원이 투기 목적 없이 실제 거주지를 이전할 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 양수하는 것에 지나친 어려움이 없도록 고려한 것이다(서울행정법원 2019.12.3. 선고 2019구합61700 판결 등).

따라서 투기과열지구 내 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용되는 양도인의 1세대 1주택자로서의 지위는 엄격하게 해석하는 것이 타당하므로, 해당 소유기간(10년 이상) 및 거주기간(5년 이상) 동안 계속하여 유지되고 있어야 할 것이다. 이는 문언상으로 보더라도 ‘1세대 1주택자로서’ 각 기간을 충족하여야 한다고 해석되는 점에 의하더라도 마찬가지이다. 만약 그렇지 않다고 본다면, 해당 정비구역에서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 다주택자는 일시적으로 1주택자의 지위를 취득한 뒤 조합원 지위를 양도할 수 있게 되므로 법이 예정한 ‘투기수요 차단’의 유효 적절한 수단이 될 수 없게 된다.

◇  5년 거주기간 중 양도하여야 하는지 

그렇다면 1세대 1주택자로서 소유 및 거주 기간을 충족하였으나 다른 거주지로 이주한 경우 과연 조합원 지위 양도제한의 예외 요건을 충족하였다고 볼 수 있을까. 생각건대 1세대 1주택자로서 소유 및 거주 기간을 이미 충족한 자는 ‘양도일 현재’ 정비구역 내 거주하고 있는 것과 거주하고 있지 않은 것 사이에 투기수요 차단 측면에서 본질적인 차이가 존재하지 않는다. 따라서 양도 시점에 거주하고 있지 않은 경우라도 1세대 1주택자로서 소유 및 거주 요건을 충족하였다면 조합원 지위 양도 제한의 예외에 해당한다고 봄이 타당하다. 하급심 판례 역시 이러한 점을 전제로 조합원 지위 양도 제한의 예외 요건 충족 여부를 판단해 오고 있다(대전지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024구합206974 판결 등).

◇ 1세대 1주택의 지위 기준 시점 : 양도 시점인지, 물권 변동(소유권이전등기) 시점인지 

마지막으로 1세대 1주택의 지위를 유지하고 있어야 하는 시점은 언제까지일까. 매매계약 이후 소유권이전등기가 되기 전 양도인이 다른 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택자가 된 경우 ‘1세대 1주택자로서 10년 이상 소유 및 5년 이상 거주한 자’의 요건에 해당하지 않게 되는 것일까.

법률행위로 인한 부동산의 물권변동은 등기하여야 그 효력이 발생하므로(민법 제186조), 이러한 물권변동의 효력 발생 시점을 기준으로 엄격하게 해석한다면 위 양도인은 예외요건에 해당하지 않을 것이다. 그러나, 이에 대하여 하급심 법원들은 다소 완화된 기준을 적용하고 있다. 등기가 경료된 시점을 기준으로 이러한 조합원 지위 양도 제한의 예외 여부를 판단하게 되면 등기시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 일시적으로 주택 양도인이 2주택자가 된 경우에도 주택 양수인이 조합원 지위를 인정받을 수 없게 되는 불합리한 결과가 발생하게 되고 이는 조합원이 실제 거주지를 이전할 목적으로 정비사업 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 매수하는 것에 지나친 어려움이 발생하지 않도록 고려한 도시정비법 제39조제2항제4호 규정의 취지에 부합하지 않으며, 양수인에게도 불측의 사정으로 인하여 조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 피해를 주는 것으로 타당하지 않다는 이유로, 하급심 법원들은 이러한 양도인의 ‘1세대 1주택’ 지위의 기준 시점을 해당 정비구역 주택의 ‘양도(매매)’ 시점으로 보고, ‘물권 변동(소유권이전등기)’ 시점으로 보지 않고 있다(서울행정법원 2019.12.3. 선고 2019구합61700 판결, 대전지방법원 2025.5.21. 선고 2024구합206974 판결 등).

생각건대 법률이 정한 일정 기간 동안 주택을 소유하고 거주한 1세대 1주택자가 기존 주택을 처분하고 다른 주택으로 이주하는 대부분의 경우 양도인은 새로운 주택을 취득하게 될 것이고, 기존 주택의 소유권이전등기 시점이 반드시 새로이 취득하는 주택의 소유권이전등기 시점보다 빠르다고 볼 수 없을 것이다. 또한 이러한 양도인이 취득할 주택의 등기 시점은 해당 정비구역 내 주택 양수인이 통제할 수 있는 영역도 아닐뿐더러, 그 선후에 따라 조합원 지위 양도 여부가 결정되는 것은 투기수요의 차단이라는 목적을 달성하기 위한 적절한 수단이 되지도 않는다는 점에서 이러한 하급심 판결들의 결론은 타당하다고 할 것이다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)