상가 제척 판결 확정 이후 재편입 절차 및 동의 요건

변호사 김수환

◇ 들어가며 

재건축조합을 설립하기 위해서는 주택단지의 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70% 이상의 토지소유자의 동의 뿐 아니라 복리시설을 포함한 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 득해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제35조 제3항]. 

그러나, 이해관계 상충을 이유로 한 일부 동(상가동 또는 아파트의 특정 동)의 동의율이 과반에 미치지 못하게 되는 경우 재건축조합을 설립하고자 하는 추진위원회는 해당 동이 위치한 토지 부분을 토지분할소송(민법상 토지분할소송의 특례로 추진위원회가 원고가 돼 해당 동의 구분소유자 및 미동의 토지등소유자를 상대로 하는 분할소송)을 통해 토지를 분할하고 (그 분할 판결이 확정되기 전이라고 하더라도) 자치구의 건축위원회 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 득하게 된다. 

이 때, 토지분할소송은 제척된 동의 구분소유자들에게는 더 이상 재건축사업 추진에 참여하지 못하게 된다는 강한 압박으로 작용하게 되고, 이는 소송 중 또는 판결이 선고돼 확정된 후에도 조합설립에 동의하고자 하는 유인이 된다. 이 때, 소송 중 동의율(각 동의 과반수)을 충족하는 경우에는 새로운 조합원을 조합원으로 받아들이는 조합설립변경 신고로써 편입이 완료되지만, 이미 판결이 확정돼 분할이 완료된 경우에는 제척된 동의 편입을 어떤 절차와 방법에 따라 해야 하는지 문제될 수 있다. 

◇ 조합 내부의 의사결정 절차 및 방법

도시정비법은 조합이 조합설립인가 사항을 변경하고자 하는 때에는 원칙적으로 총회에서 조합원 2/3 이상의 의결을 득해 인가권자의 인가를 받도록 규정하고 있다. 다만, 시행령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 인가가 아닌 신고로써 변경을 완료할 수 있다. 이러한 경미한 사항에 관해 도시정비법 시행령은 ‘조합원의 신규가입(제2호)’, ‘정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경돼야 하는 사항(제8호)’을 규정하고 있으므로(제31조), 원칙적으로 제척된 동을 편입하는 것 자체는 경미한 사항의 변경으로 조합설립변경신고 사항이므로 별도 조합 내부의 특별한 의사결정까지는 필요하지 않을 것이다(단, 정비사업비의 10% 이상 증가 등 도시정비법에서 총회 의결 사항으로 정한 경우는 예외). 이에 관해 최근 하급심 법원 역시 같은 취지로 판단한바 있다(전주지방법원 2023. 10. 19. 선고 2021구합3001 판결). 

[※ 참고로 정비계획 변경이 경미한 사항의 변경이 아니어서(예를 들면 정비구역 면적이 10% 이상 늘어나는 경우) 조합원 2/3 이상 동의를 득하고 심의 및 공람 절차를 거치도록 하는 것은 정비계획 및 정비구역 변경의 고유한 절차로 여기서는 논하지 않는다. 또한 편입 당시 정비계획이 아직 제척을 전제로 변경된바 없다면 이에 대한 변경 필요성도 없을 것이다.] 

그러나 도시정비법 시행령 제31조 제8호 단서는 정비구역 면적이 10% 이상의 범위에서 변경되는 경우 경미한 변경사항에서 제외되도록 규정하고 있는데, 그렇다면 다시 원칙으로 돌아가 조합설립변경에 필요한 동의 요건인 재적 조합원 2/3 이상의 총회 의결이 필요하고, 인가권자의 인가가 필요할 것이다. 이때 재적 조합원에는 아직 편입되지 않은 제척된 동의 구분소유자는 의결권 산입의 기초가 되는 재적 조합원에는 포함되지 않을 것이다.

◇ 제척된 동의 동의절차 및 방법

그렇다면 제척된 동의 동의절차는 어떠할까. 도시정비법은 위와 같은 조합설립변경인가 또는 신고에 관한 사항 즉 ‘조합 내부의 의사결정’ 외에는 달리 제척된 동에 대한 특별 동의 요건을 두지 않고 있다. 대부분의 제척 동은 하나의 필지를 공유하던 동일한 ‘주택단지’ 내 상가 또는 아파트 동일 것이고, 도시정비법 제35조 제3항은 ‘주택단지’의 공동주택 각 동(복리시설 포함)별 구분소유자의 과반수 동의만을 요하고 있을 뿐이므로 제척 이후에도 여전히 같은 주택단지 내에 있는 동에 대해서는 과반 동의로써 적법한 조합설립변경 절차가 완료될 수 있을 것이다. 

최근 하급심 법원 역시 이러한 점을 전제로 당해 사건의 조합설립인가 당시 시행되던 구 도시정비법(2016년 1월 27일 법률 제13912호로 개정되기 전의 것, 이때의 구 도시정비법은 현행법보다 과중한 각 동별 2/3 이상의 동의를 요하고 있었다)에 따른 도시정비법 제35조 제3항(구 도시정비법 제16조 제2항)의 각 동별 동의 요건을 충족함으로써 적법하게 조합설립변경신고가 이뤄졌음을 확인한바 있다(전주지방법원 2023. 10. 19. 선고 2021구합3001 판결). 

한편, 이러한 조합설립변경인가·신고는 여전히 도시정비법 제35조 제3항 및 제4항의 통제 하에 있기 때문에 각 동별 과반뿐만 아니라 나머지 조합설립 요건, 특히 토지면적 70% 이상의 동의 역시 충족돼야 함은 물론이다.

더불어 이러한 조합설립동의서는 새로이 편입될 구분소유자들에게만 징구하면 충분하고, 기존 조합원들에게 조합설립동의서를 다시 받을 필요는 없으며(대법원 2014. 5. 29. 선고 2011다46128, 2013다69057 판결 등 참조), 정비계획이 제척되는 것으로 변경된 바 없다면 최초 조합설립동의서 징구 당시 받았던 조합설립동의서 역시 여전히 효력을 갖는 것으로 유효한 조합설립동의서로 기능한다(위 전주지방법원 2021구합3001 판결 참조).


출처 : 도시뉴스(http://www.dosinews.com)