조합원 지위의 불가분성
변호사 김수환
◇ 대법원 2022다228230 판결의 의의
최근 대법원은 투기과열지구 내 재건축조합에서 조합설립인가 이후 공유자 중 일부가 조합원 지위를 적법하게 양도할 수 없는 경우 해당 물건 지분 중 일부는 현금청산된다는 취지로 판단하여 종래 인정되어 오던 ‘조합원 지위의 불가분성’에 대한 예외를 인정한 바 있다(대법원 2025.8.14. 선고 2022다228230 판결).
해당 대법원 판결이 같은 취지의 원심(서울고등법원 2022.3.17. 선고 2021나2019406 판결) 판단을 파기하지 않고 별도 구체적인 설시 없이 이를 그대로 인정한 것이기는 하나, 결과적으로는 하나의 조합원이 조합원과 현금청산자 지위가 양분되어 분리될 수 있다는 점을 인정한 사례로써 큰 파장을 일으키고 있다.
해당 판결의 요지는 다음과 같다. 당초 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 재건축조합의 조합원 甲이 이혼으로 부인인 乙에게 아파트의 1/2 지분을 재산분할로써 양도하였다. 이후 이혼 전부터 위 아파트에 가압류를 한 甲의 채권자들은 위 아파트를 확정판결에 따라 강제집행하였고, 경매가 개시되어 丙이 이를 취득하였다. 위 경매매수 당시 乙은 10년 이상 소유하고 있지 않았기 때문에 乙의 지분 1/2에 대해서는 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항 단서에 따른 예외 사유에 해당하지 않았다.
이에 대하여 재건축조합은 甲, 乙의 종전 지분 모두에 대해서 丙을 상대로 현금청산소송을 제기하였으나 원심인 서울고등법원은 도시정비법 제39조제2항 단서에 따라 조합원 지위 양도가 가능한 甲의 지분에 대해서는 조합원 지위 양도를 인정하여 현금청산이 되지 않는다고 보아 원고의 소유권이전등기청구(현금청산)를 기각하였고, 위 단서에도 불구 조합원 지위 양도가 불가능한 乙의 지분을 분리하여 이에 대하여는 원고의 소유권이전등기청구를 인용하였다.
이러한 대법원 판결에 따라 국토교통부와 인가청에서는 기존 입장(A, B가 공유 중인 투기과열지구 내 주택 양도시, 대표조합원만 예외 사유를 충족하면 전체 지분에 대한 지위양도 허용)을 철회하고 새로운 입장(공유자 별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도 허용, 미충족 공유자의 지분은 지위양도 제한)에 따라 조합설립변경인가 등을 처리하겠다고 알린 바 있고, 일선 조합과 조합원들은 조합원 지위 양도 여부에 관하여 우왕좌왕하고 있다.
투기과열지구에 관해서는 도시정비법이 2003.12.31. 법률 제7056호로 개정된 이후 종전 양도인의 소유·거주 기간이 일정 이상(소유 10년, 거주 5년) 충족되는 등 예외사유에 해당하지 않는 한 재건축의 경우 조합설립인가 이후(재개발의 경우 관리처분계획인가 이후) 조합원의 지위 양도가 불가능하도록 규정하였고(제39조제2항), 정부는 2017.8.3. 서울특별시 전역에 대하여 투기과열지구를 지정하였다가 2023.1.5. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 나머지 21개구에 대한 투기과열지구 지정을 해제한 뒤, 2025.10.16. 다시금 서울특별시 전역에 대하여 투기과열지구를 지정한바 있다.
이에 따라 2017.8.3. 이후로는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의, 2025.10.16. 이후로는 위 4개구를 제외한 나머지 서울특별시 21개구의 재건축·재개발조합의 경우 여러 명이 소유한 1개의 물건에 관하여 조합원/현금청산자의 지위를 분리하여 인정하게 되었고, 이는 결국 ‘부(父)가 소유하던 물건을 부의 사망으로 모(母)와 자(子)가 상속하였으나, 이후 모의 지분을 자에게 증여한 경우’, ‘남편이 단독 소유하던 물건 중 일부 지분을 부인에게 증여한 경우’ 등 현실적으로 ‘투기’에 해당하지 않아 보이는 거래까지 제한하게 되는 결과를 낳게 되었다.
◇ 종래 법원의 '조합원 지위 불가분성'에 관한 판단
종래 법원은 하나의 물건을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 여러 명을 하나의 토지등소유자로 정하고 있음을 전제로(도시정비법 제39조제1항제1호 등), 공유자의 조합원 지위(즉 ‘분양권’을 말하며, 이하 조합원의 지위는 적법한 분양신청 등에 따라 취득한 수분양자의 지위와 동일하다는 것을 전제로 함)는 어느 한 공유자는 조합원, 다른 공유자는 현금청산자가 되는 것과 같이 분리될 수 없다고 판단하여 소위 ‘조합원 지위의 불가분성’을 대원칙처럼 인정해 오고 있었다(서울북부지방법원 2021.5.14. 선고 2020가단145598 판결 등).
이러한 조합원 지위의 불가분성은 비단 공유 물건의 경우뿐만 아니라 1인의 토지등소유자가 2주택 또는 1주택과 1상가 등 여러 개의 분양권을 소유하고 있는 경우 그 중 일부의 분양권에 대해서만 분양을 선택하고 나머지에 대해서는 현금청산할 수 없다는 종래 법원 판결들에서도 확인할 수 있다(서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결, 부산지방법원 2024. 5. 2. 선고 2023구합23553 판결 등).
이러한 ‘조합원 지위의 불가분성’은 만일 복수의 분양권을 가진 조합원이 조합원의 지위를 유지하면서 주택 또는 상가 중 어느 하나에 대한 분양권을 포기하여 청산절차 전에 현금으로 청산받을 수 있도록 허용한다면, 이는 분양시장 환경 여하에 따라 자신의 이익을 반영할 수 있는 기회를 가지게 되어 단수의 분양권을 가진 조합원에 비하여 부당한 우월적 지위를 향유하게 되는 결과가 된다거나(위 서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결), 기존에 자신이 소유하던 토지등에 대한 권리가액 일부를 이전고시 전에 미리 지급받는 결과가 되어 해당 조합원으로 하여금 다른 조합원들보다 우월적인 지위를 누릴 수 있게 하는 것이 되고, 이는 조합원들 사이에 형평의 문제를 야기할 뿐 아니라 사업시행자인 조합이 다수의 조합원들과의 법률관계를 획일적·일률적으로 처리하지 못하게 됨으로써 법적 안정성을 도모하지 못하게 되는 결과에 이르는 등(위 부산지방법원 2024.5.2. 선고 2023구합23553 판결) 다른 조합원들과의 사이에 형평에 반하는 결과를 빚게 된다는 점을 그 논거로 하는 것으로 그 논지의 타당성에 대해서는 모두가 공감해 왔다.
◇ 대법원 2022다228230 판결 이후의 조합원 지위 양도의 향방
다시 대법원 2025.8.14. 선고 2022다228230 판결로 돌아와 보면, 해당 판결이 선고됨에 따라 앞서 언급한 사례 즉 ‘부(父)가 소유하던 물건을 부의 사망으로 모(母)와 자(子)가 상속하였으나, 이후 모의 지분을 자에게 증여한 경우’, ‘남편이 단독 소유하던 물건 중 일부 지분을 부인에게 증여한 경우’와 같은 ‘투기’와는 거리가 먼 사안들에 대해서도 일률적으로 일부 지분이 현금청산되는 문제가 발생하게 된다.
이에 위 사례에서 조합원의 지위가 인정되는 지분에 대해서는 그 지분의 권리가액을 기준으로 조합원 분양계약을, 조합원의 지위가 인정되지 않는 지분에 대해서는 현금청산을 하여야 한다는 결론에 이르게 되는데, 사업시행자인 조합으로서는 현금청산되는 지분을 취득하게 되나 그 지분은 특별한 가치를 가지지 않는다.
전체 분양받는 조합원의 숫자는 동일하므로 일반분양분이 늘어나는 등으로 수익이 발생하지 않기 때문이다.
반면에 해당 조합원은 그 권리가액 중 일부가 삭감됨으로써 (러프하게 보아) 비례율 100% 기준 시세 대비 삭감된 금액의 차액만큼의 손해를 입게 된다(물론 현금청산의 결과로 어느 정도 보전이 되겠지만 전액의 보전은 아닐 것이다).
결국 조합의 입장에서는 특별한 가치를 가지지 않는 지분을 다시금 해당 조합원에게 시세로 소유권 이전한다거나, 조합의 수익으로 계상하여 특별한 수익을 득하지 않지만 개별 조합원의 입장에서는 위와 같은 차액 상당의 손해를 입게 되어 ‘투기’가 아닌 거래임에도 불구하고 손해를 입게 되는 불합리한 결과가 발생하게 된다.
무엇보다, 종전 ‘조합원 지위의 불가분성’이라는 대원칙이 흔들리게 되면서 앞으로 판결들의 향방에 불확실성이 더해지는 것은 아닌지 우려를 낳을 뿐이다.
물론 이와 같은 대법원 판결을 ‘투기’와 관련없는 거래에 관하여까지 일률적으로 적용할 수 없다는 것은 대부분의 전문가들이 공통적으로 의견을 모을 것이다.
투기과열지구에서의 조합원 지위양도 제한에 관한 규정은 투기과열지구 내 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하기 위하여 제정된 것으로 이에 해당하지 않는 거래에 관해서는 기존 ‘조합원 지위의 불가분성’에 따라 대표조합원을 기준으로 적용 여부를 판단하는 것이 타당해 보인다.
그러나 앞선 국토부 그리고 일선 인가청은 ‘법령해석의 변동사항 알림’으로 위 대법원 판결 선고 다음 날인 2025.8.15. 이후의 조합설립변경인가신청부터 해당 법리를 일률적으로 적용한다고 알렸는데, 사실 법원 판결은 법령 적용에 대한 해석이므로 그 판결의 선고 전·후와 관계 없이 종전 조합원 지위 양수에 대해서도 해당 판결이 적용되는 것이어서 2025.8.15. 전 이미 조합원지위 변경에 따른 조합설립변경인가·신고가 이루어졌다고 하더라도 투기과열지구 지정 이후라면 이러한 법리는 그대로 적용되는 것일뿐더러, 이를 일률적으로 적용하는 것 역시 투기과열지구 내에서의 조합원 지위 양도 제한에 관한 규정 취지에 반하는 것으로 이에 대하여는 구체적인 개선이 필요해 보인다.
