투기과열지구 조합원 지위 양도 예외 조항 (3)

변호사 김수환

​4. ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 경우’에서의 준공을 부분 준공도 포함시킬 것인지

착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 경우 역시 마찬가지로, 재건축의 경우 조합설립인가일 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가일 이후 재산권의 제한이 부당히 장기화 되는 문제를 해결하기 위해 도입된 규정이다. 

그렇다면 위 예외 규정이 ‘준공일’을 기간 산입의 종기(終期)로 둔 이유는 무엇일까. 

아마도 조합원 지위 양도 금지 규정의 적용 종기와 관련이 있을 것이다. 양도금지 규정이 언제까지 효력을 발생하느냐에 관하여 법률이 규정하고 있는 것은 없다. 

그러나 조합원 지위의 승계의 문제는 원칙적으로 ‘이전고시’까지만 논의의 실익이 있고, 그 이후 시점부터는 등기에 표상된 소유권의 이전만 문제될 뿐 더 이상 조합원 지위의 승계 여부는 문제되지 않으므로(이전고시 전후로 조합원 지위의 당연승계를 판단한 대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결 참조) ‘이전고시일’이 그 종기가 된다는 점에 관하여 대부분의 실무자들은 견해를 같이 하고 있다.  

이 때 이전고시는 준공을 전제로 하므로 시행령이 예외규정을 두면서 3년 기간의 종기를 ‘준공일’로 본 것이라고 볼 수 있을 텐데, 그렇다면 ‘준공’의 범위에 ‘부분 준공’도 포함되는지 여부가 문제된다. 

공동주택은 완공하였으나 정비기반시설 등 일부 공동주택 외 시설이 완공되지 않은 경우, 사업시행인가조건 미이행 등 기타 행정적 준공 장애사유가 있는 경우에는 하는 수 없이 부분 준공과 부분 이전고시를 진행하게 되는데(부분 이전고시에 관하여는 도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조제2항 단서 참조), 이 때의 부분 준공 역시 위 예외규정의 기간 산입 종기로 볼 것인지가 문제되는 것이다. 

이에 관하여 역시 판례는 없는 것으로 보인다. 다만 국토교통부는 조합원의 재산권 침해를 방지하기 위한 규정임을 이유로 부분 준공은 위 ‘준공’에 포함되지 않는다고 유권해석한바 있는데, 위와 같은 조합원 지위 승계의 종기와 이전고시와 준공의 관계, 준공일을 기간 산입의 종기로 본 연유에 비추어 보면 막연히 이와 같이 판단할 수 있는지는 의문이다. 

◇ 맺으며 

결국 이와 같은 규정 해석의 다양한 견해 대립은 규정의 불충분으로 인해 발생한 문제라고 볼 수 있다. 

이와 더불어 양도소득세 중과, 토지거래허가라는 정부의 부동산 정책과 맞물려 기존 조합원들의 주택 양도 수요가 폭발적으로 증가하게 되면서 실무상 혼란은 가중되고 있다. 

투기과열지구 내에서 투기세력의 유입을 방지하고 주택가격을 안정화하고자 하는 정책의 목적을 보다 효과적으로 실현하기 위해서는 발생할 수 있는 문제점들을 최소화하는 규정의 정비와 보완을 위한 노력이 필수적이다. 

물론 법원이 이에 관한 사법적 판단을 매조지겠지만, 그 사이 가중되는 혼란을 막을 시행령의 재정비, 가이드라인 제시와 같은 입법적·행정적 지원이 절실한 때이다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)