구분소유적 공유관계에 있는 토지등소유자들의 동의율 산정 기준

​변호사 김수환 

∥ 공유 토지 또는 건축물의 토지등소유자 동의율 산정 기준 일반

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 여러 명이 하나의 토지 또는 건축물을 공유하는 경우 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정해 조합설립인가 등 각종 동의율을 산정하도록 규정하고 있다(도시정비법 제36조 제1항, 시행령 제33조 제1항). 예를 들어, 10인이 하나의 토지를 공유하는 경우 동의율 산정의 기초가 되는 해당 토지의 토지등소유자는 1인으로 간주되고, 위 10인을 대표하는 자의 동의 여부에 따라 동의율을 산정하게 되는 것이다.

이는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 등의 방법으로 동의율을 왜곡하는 행위를 방지하기 위함이었고, 상속재산, 공동투자 등 일반적인 공유관계에 있어서도 다른 토지등소유자들과의 형평 및 노후·불량건축물을 효율적으로 정비하고자 한 정비사업의 목적에 비추어 보았을 때도 타당한 규정이었다.

그러나, 해당 규정은 집합건물등기가 돼 있지는 않으나 실제로는 공유자가 건물의 구역을 나눠 해당 구역을 각자 소유·관리하고 있는 경우 각 ‘구분소유자’의 각종 동의 의사가 반영이 되지 않는다는 문제점이 있었다. 또한 조합원 지위 역시 1인으로만 인정됐기 때문에 향후 관리처분으로 새로운 건축물을 분양받을 수 있는 지위가 분배되지 않아 대부분의 공유자들이 조합설립 등에 동의하지 않은 채 사업이 진행되는 것이 보통이었다.

여러 현장에서 집합건물법이 시행된 1985년 이전 준공, 등기된 건물 중 여전히 집합건물등기가 완료되지 않은 건물들이 왕왕 존재해 왔다. 재건축사업구역 내 상가, 재개발사업구역 내 전통시장, 협동주택 등이 그것이다.

이에 관해 최근 대법원은 중요한 판결을 선고했는 바, 이를 아래에서 소개하고자 한다.

∥ 구분소유적 공유관계의 토지등소유자 동의율 산정 기준(최신 대법원 판례)

위 상가, 전통시장, 협동주택 등과 같이 집합건물등기가 되지 않으면서도 각 호실이 구분돼 있어 공유자들이 각자 구획된 호실을 소유 및 관리의 대상으로 삼은 것을 ‘구분소유적 공유관계’라고 한다.

대법원은 예전부터 위 ‘구분소유적 공유관계’에 관해 “1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”고 해 집합건물의 등기가 되지 않은 건물에서도 소유권이 구분됨을 분명히 한 바 있다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등).

이후 대법원은 2019년 11월 도시정비법에 따른 동의율 산정에도 위 ‘구분소유적 공유관계’의 법리를 적용해 집합건물등기가 이뤄지지 않았더라도 각 공유자의 구분소유권을 인정하고 각자 1인의 토지등소유자로 산정해야 한다고 판단했다. 구분소유적 공유관계가 인정됨에도 단순한 공유자로 보아 1인의 토지등소유자로 간주해 동의율을 산정한 관할구청의 조합설립인가를 취소한 것이다(대법원 2019. 11. 15. 선고 2019두46763 판결).

위 사건에서 대법원은 ①건설사가 1982년경 신축하고 보존등기를 마친 후 이를 호수, 위치, 면적 등을 특정해 50여 개의 상가호실로 분양했고, 이후 위 상가호실이 독립적으로 처분되면서 공유지분에 관한 소유권이전등기가 경료됐다는 점 ②위 상가호실들이 외벽이 설치됐거나 바닥의 경계표지를 기준으로 구조물이 설치되는 등 경계가 특정돼 있는 점 ③각 상가호실의 관리비 등이 별개로 부과되고 있는 점 등을 이유로 위 50여개의 상가호실에 구분소유권이 성립됐다고 판단한 뒤, 위 각 구분소유자들을 각 1인의 토지등소유자로 해 동의율을 산정하지 않은 조합설립인가처분을 위법하다고 판단한 것이다(위 대법원 판결의 원심인 서울고등법원 2019. 5. 30. 선고 2018누52060 판결도 참조).

∥ 결론

이는 대법원이 ‘구분소유적 공유관계’의 법리를 정비사업의 동의율 산정에 적용한 최초의 판결로 시사하는 바가 크다고 할 수 있다. 따라서 이제 막 조합설립동의서를 징구하기 시작한 추진위로서는 위 대법원 판결을 유의해 동의율 확보에 만전을 기해야 할 것으로 보인다.

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