리모델링사업에서 점유자 명도 방안

변호사 김수환

◇ 들어가며

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재개발‧재건축사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)상 가로주택‧소규모주택정비사업, 주택법에 따른 주택리모델링사업은 모두 종전 주택 등 건축물을 전부 또는 일부 철거하고 공동주택 등을 신축 또는 대수선하는 것이므로, 착공 전 공동주택 등 종전 건축물의 점유자들이 모두 건물을 비우고 나가야 한다는 점에서 동일하다.

도시정비법 또는 소규모주택정비법은 ‘종전 점유자의 건축물 사용·수익권 제한 규정’을 둬, 관리처분계획 인가(도시정비법 제81조 제1항) 또는 사업시행계획 인가(소규모주택정비법 제37조 제1항)의 각 고시가 있는 경우 종전 건축물의 사용·수익권이 점유자인 ‘조합원, 미동의자(현금청산대상자 또는 매도청구대상자), 세입자’로부터 ‘사업시행자(조합)’에게 이전됨으로써 사업시행자(조합)는 위 각 유형의 점유자들에게 일률적으로 같은 권원에 기한 명도소송을 제기해 건축물의 점유를 임의로 이전받거나 판결에 의한 집행으로써 강제로 이전받는 형태로 사업을 진행한다(물론, 재개발사업의 현금청산대상자, 영업권자, 세입자 등에게는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 적법한 보상이 선행돼야 한다).

그러나, 주택법상 리모델링조합의 경우 사업계획승인 또는 행위허가를 득하더라도 종전 건축물(즉, 리모델링 대상 주택, 근린생활시설)에 대한 사용·수익권이 이전된다는 규정을 두고 있지 않기 때문에 일률적으로 판결에 의한 강제집행을 통해 점유를 이전받을 수 있다고 보기는 어렵다.

이에 주택법에 따른 리모델링사업을 시행함에 있어 각 점유 유형별 명도 방안을 검토해보고자 한다.

◇ 조합원‧미동의자에 대한 명도 방안

우선 ‘조합원’의 경우 리모델링사업에 동의한 자로서 주택리모델링조합의 사업시행을 위해 이주할 의무가 있고, 대부분의 조합이 이를 규약에 명시해 두고 있으므로 조합은 이와 같은 조합원의 이주 의무에 따라 명도청구권을 행사할 수 있다.

물론 조합원이 조합이 정한 이주 기간 내 이주하지 않는 경우는 드물 것이나, 한 명의 점유자라도 건물을 명도하지 않는 경우 착공 일정이 늦어져 사업비 및 이주비 금융비용이 증가, 손해 발생이 막심해질 수 있으므로 조속한 조합원들에 대한 명도 방안 역시 염두에 둬야 한다.

다음으로 ‘미동의자’ 즉 매도청구 대상자들을 살펴보면, 주택법은 리모델링 허가 신청을 위한 동의율(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의 및 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의)을 확보한 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 준용해 매도청구소송이 가능하도록 규정(제22조 제2항 및 제3항)하고 있는 바, 이러한 리모델링사업에 동의하지 않은 소유자 겸 점유자의 경우 매도청구소송의 제1심 판결을 득한 뒤 가집행선고부 판결에 따라 명도의 강제집행이 가능할 것이다(소유권이전 및 명도 청구 중 명도청구 인용 부분만 가집행 가능).

다만, 이 경우 이와 같은 매도청구소송에 부대한 명도 청구의 경우 구분소유권의 매매대금과 동시에 이행해야 하므로(동시이행관계) 반드시 위 매매대금의 지급 또는 공탁 후 명도 집행이 가능함을 유의해야 한다.

◇ 세입자에 대한 명도 방안

끝으로 가장 문제가 되는 유형은 세입자인데, 이에 대해 주택법은 별도의 특례규정을 두고 있다. 주택법 제76조 제4항은 ▲임대차계약 당시 리모델링조합 설립 인가를 받은 경우(입주자대표회의가 직접 리모델링사업을 시행하는 경우에는 입주자대표회의가 시장·군수·구청장에게 세대증축형 안전진단을 요청한 경우) ▲임대차계약 당시 위 사실을 임차인에게 고지한 경우로써 리모델링 허가를 받은 경우에는, 해당 임대차계약에 대해 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법이 정한 최소 계약기간[주택의 경우 2년, 상가의 경우 1년으로, ‘2년+2년(주택)’ 또는 ‘10년(상가)’의 계약 갱신 요구권과는 구별되고, 이러한 임차인의 ‘계약 갱신 요구권’의 경우 위 각 법률상 갱신을 거부할 수 있는 사유(다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우)에 해당하므로 적법하게 갱신을 거절할 수 있다]의 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. 이에 따라 최소 계약기간 중이라도 위 요건을 충족하는 경우 종전 건축물에 관한 임대차계약은 종료된 것으로 보게 된다.

따라서 리모델링사업을 추진하는 조합은 원활한 이주를 위해 조합설립 인가를 득한 뒤 착공일로부터 약 2년을 역산한 시점부터 미리 이와 같은 사항을 임대인 또는 임대예정인 조합원들에게 고지하고 안내함으로써, 임대차 계약 체결 또는 갱신 시 임대차계약서 내지 갱신계약서 내 특약사항으로 ‘임대차계약 또는 갱신 당시 해당 건축물이 주택법 제11조 제1항에 따라 리모델링주택조합 설립인가를 받았다는 사실’과 더불어 ‘계약기간 중이라도 조합의 이주기간 종료일 임대차계약이 종료된다는 사실’을 명시하도록 할 필요성이 있을 것이다.