리모델링 시공자 선정 시 유의할 사항

변호사 김수환

∥ 들어가며

주택리모델링사업을 관장하는 주택법의 경우 시공자를 제외한 나머지 협력업체(설계, 정비, 법률, 법무 등)들에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않지만, 시공자 선정의 경우에는 그 중요성 때문에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재개발·재건축조합의 경우에 준하는 엄격한 선정 절차를 거치도록 하고 있다.

이와 관련해 국토교통부는 주택법의 위임에 따라 ‘리모델링 시공자 선정기준’(국토교통부 고시 제2020-1128호)을 고시해 시공자 선정의 방법과 절차를 규율하고 있고, 도시정비법상 정비사업(정비사업 계약업무 처리기준)의 시공자 선정에 준하는 엄격한 방법과 절차를 규정하고 있다.

시공자 선정 총회에서 조합원 과반수가 출석해 의결해야 한다는 점, 현장설명회를 개최하고 2회 이상의 합동홍보설명회를 개최해야 한다는 점 등 기본적인 구조는 유사하나, 아래 사항들을 유의할 필요가 있다.

∥ 경쟁입찰의 방법에 대해(제한경쟁입찰의 적법요건)

도시정비법상 재개발·재건축조합의 경우 시공자를 선정하기 위해서는 2회 이상의 유찰 등 특별한 사정을 제외하고는 ‘일반경쟁입찰’ 또는 ‘지명경쟁입찰’을 거쳐야 한다.

하지만, 리모델링사업의 경우 ‘리모델링 시공자 선정기준’은 ‘일반경쟁입찰’, ‘지명경쟁입찰’ 외에 ‘제한경쟁입찰’을 통해서도 시공자를 선정할 수 있도록 하고 있다(이는 곧 2회 이상 유찰의 기초가 되는 입찰방법이기도 하다).

‘제한경쟁입찰’의 경우 입찰참가자격을 제한해 해당 자격을 갖춘 시공사만이 입찰에 참가할 수 있는 입찰 방법인데, 이 경우 반드시 ‘리모델링 시공자 선정기준’에서 정한 자격만을 제한해야 하고 만약 이를 위반한 경우 해당 입찰 절차가 무효로 될 수 있다는 점을 인지해야 한다.

리모델링 시공자 선정기준은 제한경쟁입찰에서 정한 ‘자격 제한’을 ▲시공능력평가액 ▲신용평가등급(회사채 기준) ▲해당 공사와 같은 종류의 공사실적 ▲그밖에 조합 등의 신청으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 따로 인정한 것 등 4개의 사유로 제한하고 있는데, 만약 위와 같은 제한 사유 외 다른 사유로써 입찰자의 참가 자격을 제한한다면 해당 입찰 절차는 무효가 될 수 있다는 것이다(예를 들어, 위 열거한 4개의 제한 사유가 아님에도 제한경쟁입찰을 실시하고, 2회 유찰을 거쳐 수의계약한 경우 수의계약이 무효가 될 수 있음).

2018년 2월 9일 전면 개정 도시정비법이 시행되기 전 ‘정비사업 시공자 선정기준’ 역시 ‘제한경쟁입찰’에 의한 시공자 선정을 인정하고 있었는데, 이 때 법원 역시 위와 같은 취지로 “위 국토부 고시에서 정하지 않은 제한사유를 통한 제한경쟁입찰은 강행규정을 위반한 것으로써 무효이고 그 절차에 의한 유찰로 진행된 수의계약 역시 무효”라고 판단한 바 있다(서울동부지방법원 2018. 1. 26.자 2018카합10042 결정).

∥ 시공자 선정 총회 개의 요건(서면결의 제출자의 직접참석자 인정 여부)

리모델링 시공자 선정기준은 무분별한 사전 홍보 등에 의한 조합원들의 의사 왜곡을 방지하기 위해 정비사업과 마찬가지로 조합원 과반의 직접 출석에 의한 총회에서 시공자 선정을 의결하도록 규정하고 있다.

즉, 시공자 선정 총회는 조합원 과반이 직접 출석해야 비로소 개의되는데, ‘서면결의서를 제출하고 총회에 직접 참석한 자의 직접 출석 여부’에 관해 정비사업 계약업무 처리기준은 서면결의서를 철회해야 비로소 직접 출석자로 인정하는 규정을 두고 있으나(제35조 제2항), 리모델링 시공자 선정기준의 경우 단순히 서면결의서 제출자는 직접 참석자의 수에 포함되지 않는다고만 규정하고 있어(제13조 제2항), ‘서면결의서를 제출하고 총회에 직접 참석한 자가 서면결의서를 제출하지 않을 경우’ 직접참석자에 해당하는지 여부에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않다.

언뜻 규정상으로만 본다면, ‘서면결의서를 철회해야 직접 출석자로 볼 수 있다’는 규정이 없기 때문에 직접 참석자의 수에 서면결의서를 철회하지 않은 자도 포함된다고 보는 의견도 있을 수 있다.

그러나 ①리모델링 시공자 선정기준은 ‘서면으로 의결권을 행사한 경우 직접 참석자의 수에 포함되지 않는다’고 규정하고 있는 바, ‘직접 참석자’의 ‘직접 참석 여부’가 문제되는 것은 오로지 ‘서면결의서를 제출하고 직접 참석한 경우’만을 의미하는 것이기에, 서면결의서를 제출하고 직접 참석한 경우를 모두 직접 참석자로 해석하게 된다면 위 규정을 특별히 둔 의미가 없다는 점 ②조합원 과반의 직접 참석 요건을 두게 된 취지는 무분별한 사전 홍보 등에 의한 조합원들의 의사 왜곡을 방지하기 위한 것인데, 이미 서면의결권을 행사하고 단순히 총회장에만 출석하는 경우 이러한 직접 출석 규정의 제정 목적을 달성하지 못하는 것이라는 점 등의 사정에 비춰본다면, 리모델링주택조합의 시공자 선정 총회 역시 정비사업의 시공자 선정 총회와 마찬가지로 서면결의서를 제출하고 직접 출석한 자는 서면결의서를 철회한 경우에 한해 직접 참석자로 인정된다고 봄이 상당하다 할 것이다.

http://www.dosinews.com/news/articleView.html?idxno=11001