하나의 정비구역 내 2개 이상의 주택단지가 있는 경우 

조합설립동의율 산정 방법

변호사 김수환

◇ 들어가며

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 재건축정비사업조합의 조합설립인가의 요건으로 ‘주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지등소유자의 동의’를 규정하고 있다(제35조 제3항).

한편 위와 같은 ‘주택단지’의 개념에 대해 대법원은 이미 구 주택건설촉진법(2003년 도시정비법 제정․시행 전)에 의한 재건축사업에서 “하나의 주택단지인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성됐는지의 여부”로 판단해 오다가(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결), 도시정비법에 의한 재건축정비사업에 이르러서도 “구 도시정비법상 하나의 주택단지에 해당하는지 여부는 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성됐는지 여부에 의해 결정된다”고 판시함으로써(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결) 조합설립 동의 요건의 기준이 되는 ‘주택단지’의 기준을 명확히 한 바 있다.

그런데, 이와 같은 주택단지는 모두 ‘하나의 주택단지’를 전제로 한 동의율 기준인데 반해, ‘둘 이상의 주택단지가 하나의 재건축정비구역으로 지정된 경우’ 조합설립동의의 요건인 ‘주택단지 전체 구분소유자의 동의율’은 어떻게 산정돼야 할까.

2003년 도시정비법이 제정되기 전 재건축사업을 규정하던 구 주택건설촉진법은 재건축조합의 설립요건에 대해 ‘하나의 주택단지’에 있는 여러 동의 건물 중 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 주택단지 내 전체 구분소유자 4/5 이상의 결의를 필요로 해 하나의 주택단지를 기준으로 재건축사업의 시행을 예정했으나, 2003년 도시정비법이 제정된 이후 위 구 주택건설촉진법의 ‘하나의 주택단지’ 요건은 사라지고 단순히 ‘주택단지’라고만 규정하기에 이르렀다.

그렇다면 주택단지 내 각 동별 공동주택의 구분소유자 동의 요건(과반수)은 주택단지가 둘 이상이라고 하더라도 산정하는데 어려움이 없지만, ‘주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상’을 산정하는 데에 있어서는 이와 같은 주택단지에 관한 요건을 각 개별로 충족해야 할지, 아니면 정비구역 내 위치한 주택단지를 전체로 봐 충족하면 족할 것인지의 문제에 부딪히게 된다.

즉, 하나의 재건축정비사업에서 둘 이상의 주택단지가 있는 경우 ‘주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상’의 요건은 위 대법원이 정의한 각 주택단지 별로 산정을 해야 하는 것일까(각 주택단지 별로 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의를 각 득할 필요), 아니면 전체 정비구역 내 주택단지를 기준으로 산정을 해야 하는 것일까(각 주택단지의 합인 전체 주택단지를 기준으로 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의를 득할 필요)?

◇ 하나의 정비구역 내 둘 이상의 주택단지가 있는 경우 ‘주택단지 전체의 구분소유자 3/4 이상’의 의미

이에 관해 서울고등법원은 “도시정비법 제35조 제3항의 ‘주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상’에 대해서는 일정한 정비구역 내 존재하는 주택단지들 전체를 일괄해 그 모든 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 토지소유자를 기준으로 동의율을 산정해야 한다”고 판단해, 각 주택단지별로 구분소유자 및 토지소유자의 동의율을 판단한 원심을 파기했다(서울고등법원 2019. 7. 9. 선고 2018누69525 판결, 해당 사건은 원고들이 상고했으나 상고기각 돼 그대로 확정).

그 근거로서 서울고등법원은 ▲만약 입법자의 의도가 각 주택단지별로 각각 구분소유자의 3/4 이상의 동의를 요하도록 하는 것이었다면 그 문언을 ‘각 주택 단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상’으로 하는 식으로 그 입법의도를 표현했을 것으로 보이는 점 ▲도시정비법이 제정되기 이전 재건축에 적용되던 구 주택건설촉진법 제44조의3 제7항은 ‘하나의 주택단지안에’라고 규정해 개별 주택단지별로 조합을 결성해야 하고 그에 따라 동의도 주택단지별로 충족시킬 것을 예정하고 있었던 반면, 구 주택건설촉진법을 대신해 집합건물의 재건축을 규율하게 된 구 도시정비법(2002. 12. 30 법률 제6852호로 제정된 것) 제16조 제2항은 구 주택건설촉진법에서 주택단지를 수식하던 ‘하나의’라는 요건을 삭제, 복수의 주택단지를 통합해 조합을 결성할 수 있게 했으므로, 주택단지의 동의 요건도 복수의 주택단지를 통합해 산정함이 타당할 것으로 보이는 점 ▲도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 제정된 것인데(도시정비법 제1조), 만약 구 도시정비법 제16조 제2항의 규정을 각 주택단지별로 구분소유자의 3/4 이상의 동의 요건을 충족시켜야 하는 것으로 해석할 경우 노후·불량건축물의 개량이 시급할 가능성이 높은 소규모 주택단지가 산재하는 지역이 요건을 갖추기 더 어렵게 돼 낙후된 도시지역의 정비를 목적으로 하는 도시정비법의 입법취지에도 반하는 점 ▲입법 경과 및 그 취지에 비춰 보더라도 도시정비법은 지속적으로 조합 설립의 동의 요건을 완화시키는 방향으로 개정돼 왔으므로 관련 규정의 해석에 있어서도 위와 같은 개정 취지를 고려할 필요가 있음 등을 들었다.

도시정비법 제정 이후 단독주택재건축 정비구역 내에서 다수의 주택단지가 포함돼 있는 경우나 최근에는 둘 이상의 주택단지를 병합해 정비계획 및 정비구역 지정을 받는 경우가 종종 있다.

이 경우 각 단지별 주택 구분소유자의 조합설립 동의율이 문제되거나 각 단지 내 근린생활시설인 상가 구분소유자들의 조합설립 동의율이 문제되는 경우가 잦은 바, 이와 같은 법원의 주택단지에 관한 법리를 이해해 원활한 조합설립인가 및 조합설립인가 이후 상가 구분소유자와의 협의에 이를 수 있기를 바란다.

출처 : 도시뉴스(http://www.dosinews.com)

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